在南沙等远离市中心的区域，一些有地铁的公寓产品也出现大热的走势 赵亚洲 摄

　　新“国五条”调控利剑高悬，地方政府引而不发，市场早已闹作一团，开发商忙推货，二手业主担心征税忙出手，这其中，却有这么一类产品业态，大有一种“任凭风吹浪打，她在丛中笑”的超然，有货不愁卖，买家一路追，价格一路涨——那就是因“商用”与“住宅”两个概念杂交而生的公寓产品。

　　在番禺，在广州多个地区，最近多个卖公寓的楼盘，频频出现“日光”的旺销景象。这种产品在广州楼市由来已久，但从来没有像今天这样受到市场青睐。凭借特殊的调控环境，虽不是主流产品，却牵动着业界的神经;虽不是光芒四射，但魅力难挡。美国房产在线总裁张春志的对《羊城晚报》记者说，公寓产品是典型的中国特色楼市业态，短期的火爆或将持续，但未来的“钱景”其实有很多隐忧。

　　看市场：灰度空间，野蛮生长

　　“差点就有生命危险!”番禺万达广场一位销售负责人黄小姐说起最近碰到的一次买家“围攻”事件，至今心有余悸。威胁来自几个想买公寓的投资客，“1.4万/平方米的价格，他们好像不要钱似的，比抢钱还急迫，一听说卖光了，火气一下子就上来了，开始说粗话，我们几个销售人员赶紧躲起来，把自己反锁在办公室里”。番禺万达广场一期二期公寓开盘均是当日清货，这个发生该楼盘三期公寓的插曲，正是眼下广州公寓市场火爆的一个缩影。

　　无论接下来新“国五条”将如何在广州落地，怎样征税，怎样提高利率?有一点是肯定的，恰处在灰色空间中的公寓产品，几乎毫无影响。因为调控政策针对的是住宅，而眼下广州热卖的公寓产品，绝大部分虽带着“写字楼”的“准生证”，而买家们也都是将其当作住宅类产品来买。这无疑在当下极大鼓舞了开发商大推公寓产品的积极性。

　　据主要代理写字楼物业的高力国际董事陈厚桥称，最近他们公司接连接下几个卖公寓的楼盘，“在番禺，公寓产品如雨后春笋，有的地方通街都是”。多数开发商在包装和推广此类产品时，甚至连擦边球都懒得打，如番禺半山国际等直接就按卖住宅的套路来操作。在珠江新城曾经最火的“天銮”，其性质其实也是商用，走的也是“大公寓”路子。

　　探原因：性别模糊，无选之选

　　有业内人士指，这种产品是存在一定安全隐患的，因为它是写字楼的用地性质，不可以使用煤气，只能用电。同时，这类产品又可以用来开公司，这边住人，那边办公，来来往往的人较杂，这会相应加大保安、物管方面的难度。

　　合富辉煌首席分析师黎文江说，这类产品的“出世”，至今好像都还没有很严厉的监管措施，前两年，也曾有过正佳东方国际广场被下令不得作为公寓销售的案例。规划局可以管，而房管局等部门是不负责这方面的，“规划局只有那么几个人，哪管得过来?”理论上来说，规划部门只是进行技术上的管理，而没有行政上的巡查，不像城管那么多人。买家方面呢，本来投资渠道就少，有钱放在那儿又怕贬值，限购买不了住宅，投资买公寓就相对比较简单，这其实也是没有选择的选择。

　　判走向： 三年看好，长期堪忧

　　2008年、2009年期间，富力、合景等在珠江新城都曾推出大量的如朱美拉公寓等项目，据合富辉煌的数据监测，当时有原来做制造业的大客，一次性买十套八套的都有。时至今日，购买者的结构已经有较大的变化，大客少了，中小投资客成为主流。面积小、总价低，办公、居住两用，客户范围大，易于出租……这些都是中小投资客对公寓趋之若鹜的直接动因。还有一些买不起大户型的刚需客，也跟风在追公寓产品。中原地产项目部总经理黄韬指出，只要限购不取消，估计公寓市场的火爆再持续两三年都没问题。

　　不过，随着公寓产品单价走高，作为投资品的公寓产品回报率也在下降。黎文江算了一笔账，一般的商业物业12-15年收回成本才比较划算，而现在珠江新城买一套公寓，300万元很正常，如果想要在15年收回成本，一年要收租金20万元，这意味着一个月要租1.7万元左右，实际上现在根本不可能租这个价，这也意味着，这类产品可能要20多年才能回本。事实上，在珠江新城，富力爱丁堡的公寓曾一度比写字楼价格还高30%，但随着时间推移，现在写字楼价格大幅追上来了，而二手公寓价格的涨幅则小得多。

　　“短期持有可以，但长期来看是有风险的。”陈厚桥指出，谁会愿意长期住在只有中央空调、没有窗户的房子里呢?公寓产品的物业管理费高，管理也跟住宅不一样。陈预言，只要限购限贷政策一取消，公寓的投资热马上就会降温。参照美国等成熟市场，作为与写字楼伴生的公寓产品，一般都在CBD地区，但广州有点不正常，在较偏的番禺等区域，也有大量的商用性质公寓冒出来，这里本来有大把住宅可以选。时间一长，纯粹的住宅产品优势就显而易见了。