评论：楼市脚步可缓一缓实体经济要赶一赶

　　“很多城市一年的供地量，相当于三四年的住宅销售量，我们建议会员企业，到三四线城市去开发要慎之又慎。”东部地区一房地产商会负责人日前告诉记者。在近期房地产市场的调整中，三四线城市堪称“重灾区”。

　　对房地产业来说，那种明显脱离实际需求和实体经济增速，依靠土地和房价的升值预期来快速造楼、造城的开发模式，是时候终止了。另一方面，在楼市降温、紧缩之际，实体经济的提振也变得十分迫切。

　　土地存量居高不下

　　“这两年供地太多，现在积压得很厉害。 ”东部地区某地级市相关负责人告诉记者。记者近期在该市中心一处新开发的环湖区域看到，周边密布着建设中的住宅项目，但不过不少项目的施工已明显放缓，甚至处于半停工状态。

　　上述负责人表示，当地住宅市场的购买力主要来自市中心两个城区，但现在的供应量超过了四个区的需求规模，今年将对土地供应的节奏和规模进行控制。

　　中原集团研究中心分析对比了全国40个主要城市最近5年的住宅用地供应可建面积与住宅销售量发现：一线城市最近5年中普遍存在含住宅用地 (纯住宅用地与商住用地)供应不足的情况，而二线及三四线城市则有明显的土地供应过剩。中国房地产数据研究院执行院长陈晟则介绍，一般认为，存量土地与住宅年销售量的比值在6之内可称正常。但不少三四线城市均已超出正常值，鄂尔多斯(7.38, 0.00, 0.00%)等地的比值更是超过10。

　　不少城市今年均收缩了土地供应计划，并放缓供应节奏。另一方面，房企近期大幅收缩了在三四线城市的拿地数量。亿翰智库提供的监测数据显示，今年前4个月，监测的十大房企在三四线城市拿地面积占比为29.14%，比去年同期下滑5个百分点，拿地金额占比同比降幅为11.15%。

　　三四线城市房子盖多了

　　“到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人居住的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。 ”中央在新型城镇化规划中凸显的 “三个1亿人”，是房地产界描述行业前景时引述最多的论据之一。

　　然而，本该先有“市”、再有“城”，不少地方则选择了先大肆造城，“有城无市”。而离开了实体经济的“市”，房地产的“市”也迟早是无源之水。一旦“钱紧”，这头庞然大物的虚弱之处便暴露无遗。

　　美银美林大中华区首席经济学家陆挺说，表面上看，新增商品房供给速度基本与新增城镇人口带来的内在需求基本一致。比如，国家统计局的数据显示，过去10年间城镇人口年均增加约2100万人，其中2013年增加约1900万人、约合700万户家庭，而2013年城镇商品住宅共竣工约750万套。

　　“但是，我们发现新增城镇住房供给远远超过了内在需求的增长。 ”陆挺说，首先是城镇住宅竣工量包括了保障房及其他非商品住宅的竣工量，其次，高估了新增城镇人口对城镇住房的内在需求。陆挺认为，大多数流动人口买不起房，因而不会参与到城镇住房市场中，且他们当中大多数也不符合保障房申请资格;至于被划入城镇的原农村人口，这部分人群原先已经拥有住房，可以假设他们本来居住的房屋并未全部拆迁。额外的供给，就可被视为用于满足城镇原住人口的住房改善需求和投资需求。

　　“随着城镇化的推进，改善性住房需求依然存在，且城镇人口仍将继续增长，但有证据表明二者在过去10年间均已得到相当程度的释放。未来，住房新增供给步伐可能需要放慢。 ”陆挺说。

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