土地招拍挂十年地价攀升 土地财政成楼市顽疾

火热的拍卖出让是最具代表性的场景，也最容易让人将招拍挂与高地价联系起来。

　　但当市场转冷时，开发商就再也没有了竞相举牌的热情。今年以来，各地土地市场冷淡，流标、流拍等现象层出不穷。来自国土资源部的数据显示，今年二季度，各地共上报成交异常交易地块44宗，较上一季度减少46宗，降幅为51%;同比减少更明显，降幅为66%。平均竞价轮次为75次，环比下降10%，同比下降9%。

　　张大伟表示，最近十年来，招拍挂制度并未发生根本性变革。今年土地市场冷淡，更多体现了供需关系的决定性作用，而非制度本身。

　　他还表示，如今的市场供需关系发生逆转，不少城市的优质地块也出让殆尽，未来的土地市场将可能继续冷清，地方政府的土地收入也将减少。土地招拍挂制度带来的“副作用”，也将逐渐淡化。

　　住房供应体系的完善，也将使得这一制度能够更好地发挥作用。“前几年不管什么地块都要拍卖出让，有些普通住房的土地，因为拍卖价格过高，最终盖成了中高端房屋。”上述开发商表示，在“8·31大限”后的很长一段时间内，有关保障房建设的制度处于缺位状态。

　　他还表示，如今住房供应体系正逐渐完善，“高端靠市场，低端靠保障”的格局初步形成。同时，一些地方在土地招拍挂出让中，设置最高限价，避免出现地价过高的现象。这些配套制度的完善，都有助于招拍挂制度更好地发挥作用。

　　下半年土地市场料持续降温

　　9月4日，北京市挂牌出让西南三环丽泽区域一幅文化娱乐用地，因只有一家企业报价，未经竞拍即以底价成交。

　　中国指数研究院日前发布的数据显示，8月全国300个城市土地市场供求量环比同比双降，土地出让金下滑。在楼市前景尚不明朗的时候，房企的拿地热情不断下降。业内人士预计，下半年土地市场仍会持续降温。

　　频现底价成交或流拍

　　北京西南三环丽泽区域的文化娱乐用地，地块面积约6.6亩，规划建筑面积为1万平方米。地块最终以底价15.35亿元成交，折合楼面地价1.535万元/平方米，中标者为京能集团旗下北京天创房地产开发有限公司。

　　中国指数研究院发布的数据显示，2014年8月，全国300个城市共成交土地1930宗，环比减少23%，同比减少36%;成交楼面均价为1136元/平方米，环比上涨7%，同比下跌3%;土地出让金总额为1449亿元，环比减少11%，同比减少40%;住宅用地出让金总额为796亿元，环比减少26%，同比减少52%。主要城市土地出让金同环比双降，住宅用地降幅大于整体市场。即便是房价最为坚挺的北京、上海、广州、深圳等一线城市，土地也遭遇流拍、底价成交等状况。

　　来自中原地产的监测数据，截至8月底，京沪广深四大一线城市，合计土地出让总金额为3236亿元，仅相当于2013年5242.3亿的61%。并且，目前成交溢价率大幅下滑，相比2013年溢价率基本在40%左右，2014年最近几个月的溢价率均在20%周围，许多土地像上述丽泽地块一样底价成交。

　　流拍也时有发生。7月30日，北京朝阳区孙河地块流标，当时的起价高达46亿，BCDE地块其中有个中小学32400平方米，还有社区配套服务设施面积巨大。按照46亿计算楼面起价已经突破4万，过高的价格使得资金链并不宽松的房企望而却步。

　　中原地产首席市场分析师张大伟分析，在去年楼市高涨的时候，房企和政府都很乐观，从而推高了市场预计，地价也不断向上走。到了今年，在整体市场下行的情况下，土地市场跟着降温，房企拿地谨慎。

　　土地市场颓势将持续

上海易居房地产研究院最新报告显示，8月10个典型城市土地出让金收入531亿元，环比