开发商采用“分身术”规避“售后返租”风险

　　据新华社南宁5月21日电 一方面是在销售之初就承诺“售后返租”，另一方面则是“返租”租金一拖再拖……记者近日对我国商业地产市场进行采访时发现，一些开发商采用“分身术”的方式，逃避相关法律法规的明文规定。业内人士指出，今后3至5年，将是“售后返租”风险集中爆发的阶段，对这一领域的监管措施应多重用力。

　　5月9日，数十名钦州某市场商铺业主聚集在市场，要求拿回被拖欠4个月的租金。该市场管理公司称，资金正在筹措中。这一市场的开发商回应称，铺面系一家与企业有关联的公司代理营销，除铺面问题外，租金一事与开发商无关。此前不久，南宁市也曾经发生凤凰岭路一新街市的数十名业主聚集，到菜市场讨铺面租金的事件。业主们声称：开发商最初承诺高回报率，“售后返租”，如今却已拖欠数月租金。

　　记者采访的多位业内人士坦言，根据住建部及相关部门的风险提示，商业地产采取“售后返租”的模式风险很大，但开发商往往采取“分身术”的方式来规避风险。

　　“分身术一”——开发商成立“租赁公司”“中介公司”等关联企业，由关联企业与购铺者签订“租赁经营管理合同”。开发商不会在购买商业地产的协议中写上“售后返租”的字样，但却要求购铺者必须同时与租赁公司、项目运营公司签订“租赁经营合同”，由开发商的子公司来承揽铺面对外出租、兑付给购铺者的“租金返还”。

　　“分身术二”——开发商直接与租赁公司签订合同，将项目交给租赁公司运营。这一方式表面上看并非开发商的关联公司，但在实际运行过程中却与开发商有千丝万缕的联系。项目运行不好，责任也不会在开发商身上。

　　业内人士指出，由于我国商业地产已经在部分城市或区域呈现“过剩”现状，盈利能力下降，“售后返租”模式面临深层风险持续释放的问题，有关部门应加大监管力度。