小产权房交易8年后毁约 上法院买家基本会输

。一般的老宅，比较破旧，也卖不上价。”记者了解到，张火荣一致村242号那房子，现在在村里的行情也接近40万元了。

　　由于一致村村民卖房毁约名声在外，记者表示了担忧，张先生却说：“这个你不用担心，我们现在会有办法约束买卖双方的。我们会在合同里把动迁补偿款的归属、违约赔偿金都细化量化，不再存在扯皮的问题。”

　　张先生说，十多年前，村民的房屋卖得很便宜，几万元钱就贱卖了。这些年，房价跑这么高，有些村民把房屋收回来，是有必然性的。他们这么做，虽然不合情，但是合法。现在村里的房子价钱都上去了，这些砖混结构的房子，造价很低，现在来算，成本也就一万多元一间，而我们已经卖到这么高，5倍成本价了。再说我们卖的是房子不是地，以后真要动迁了，能补偿多少?

　　新民村村委会相关负责人说，前些年这个村庄的房子卖得比较多，这些年买的人少了。但是租房的多。“我们也不鼓励农民卖房。土地政策在那里，买卖都是非法的，大家都知道。”

　　该工作人员告诉记者，村里人家一般都在上海有房子了，他们把农宅留在这里，也是在等动迁。按照规划，政府迟早会把这些分散的农户集中起来，为他们建住宅区，拿房屋或者宅基地来置换他们现在的老宅和宅基地。置换和补偿的宅基地和房屋，无论是生活条件还是房屋品质，都会比现在好。农民看到这个前景，所以也不会卖房的。

　　底气

　　宅基地属于村民集体所有

　　从现在能看到的相关文字资料可见，当初张火荣跟邹女士那桩买卖还是走了比较完备的程序：合同一式五份，买卖双方各持一份，见证律师保存一份，土地和房管部门备案各一份。然而，这些合同本身是无效的。上海市中联鼎峰律师事务所余同昊律师说，双方的买卖行为违反了《土地管理法》和《房地产管理法》等法律法规。因为宅基地属于村民集体所有，只有村内部成员之间可以进行互相转让。买方邹女士不是一致村的人，所以合同无效。

　　这就是张火荣敢于不计成本毁约的底气。

　　法文

　　纠纷处理重在调解

　　“目前几乎没有一部法律能够用来保护‘小产权房’买家的利益。类似的官司，只要一上法院，买家就输了。虽然卖方不一定得利，但是，交易无效确是事实。”余同昊律师说，在上海，唯一让这一系列小产权房纠纷有针对性法律参考的材料，是2004年初由上海市高级人民法院一份“关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知”(沪高法民一20044号)文件。该文件第二条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。”另外，根据第四条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利”，同样也不应收回房屋。

　　在该案中，张火荣还是赎回了房屋，不是“收回”，律师认为，类似案件，法院通常是通过民事调解结案，不会轻易判决。

　　[律师说法]

　　缺乏产权将面临多种问题

　　余同昊律师认为，张火荣八年后毁约赎房，决不能把它看成整个“小产权房”交易中一个小小的插曲。“实际上，这是‘小产权房’市场一个绕不过去的硬伤。只要土地管理法中关于农民宅基地的条款不修改，农民的‘小产权房’就没有合法流转的空间。”

余律