80后房奴小两口 如何理财将小窝变大房？

　　孩子越长越大，原本温馨的小窝无法满足一家三口的生活需要。应该如何打理手中有限的银子将小窝变成大房子呢?

　　陈军和爱人郑灵结婚5年，终于在一年半以前有了自己的小宝宝。随着孩子一天天长大，4 5平米的温馨小窝渐渐显得局促了起来，二人便生出了换房的打算。

　　二人结婚时，事业都属于起步阶段，于是贷款买了一套总价27万元的房子。贷款15万元，月还贷1600元左右，还剩4年零5个月还清。现在这套位于市区的房子，市值43万元。如果提前还贷，需一次性支付银行9万元左右，这样二人手中还剩下34万元左右。如果将该精装修的房子出租，每月可得1900元房租，足够支付其剩余的贷款。新房采取还贷的方式购买，二人也可以接受。只是小两口一时没了主意，不知道应该将小一居卖掉买新房，还是将小一居留着作为资产。

　　二人看上了一套位于学区的65平米两居，价值72万元。两人东拼西凑，看了看自己的存款，一共有17万元，不足以支付30%的购房首付。如果跟父母借，又有点张不开嘴，小两口犯了难。

　　他们找到了我们《投资与理财》杂志，希望我们的规划师能帮他们出出主意。小两口问理财规划师：不知道能不能通过投资的方式，选择合适的理财产品，赚取收益，将房子首付的资金缺口尽快补上。但同时，他们又害怕如果再不买房子，房价又继续上涨。如果投资的收益不能大过房价的上涨速度，他们的换房之梦就越来越渺茫。

　　二人月收入合计约7500元，陈军已经升迁为国企中层，每月的福利很好，月支出约为2000元。除了换房子，二人还希望给老人和孩子的未来多一份保障，希望理财师连这个需求也一起规划进去。陈军对记者说，虽然知道自己的能力有限，但是即使现在做不到，也希望理财师帮自己做一个长期的规划，最终在5年之内，孩子上小学之前，把房子换了，将老人和孩子的保障都准备齐整了就好。

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　　资产分析

　　资产负债

　　陈先生家庭资产分布主要是自住性房产和银行存款，其中房产市值43万元，占家庭总资产72%，投资性金融资产暂时没有。现有 按揭贷款余额9万元，资产负债比率为15%，处于合理区间，暂时没有财务风险。

　　收支情况

　　二人收入合计7500元/月，月支出约3600元。储蓄比率是现金流量表中盈余和收入的比率，是个人用作储蓄的那部分收入在总收入中所占的份额。陈先生家庭储蓄比率为52%，储蓄意识和节约意识强烈，家庭财富积累效应明显。

　　保障情况

　　作为家庭经济支柱的夫妻二人，应该加大保险的投保力度，降低家庭风险敞口;小孩及老人也要做好保险的补充。

　　理财建议

　　充分利用财务杠杆

　　陈先生的换房，具有改善居住条件与孩子上学双重功能，属于改善性刚性需求，并且未来较长时期内的房价尚处于上升通道之中，因此早买比晚买好。建议在家庭可承担的前提下，充分利用财务杠杆，择机尽早实现换房需求。

　　旧房留作资产并出租，实现“以租养贷”。小房位于市区，优势明显，无论出租还是出售，均不愁。如果用于出租，租金与月供足以抵消，还稍有富余，正好实现“以租养贷”，随着未来房价走高后，将来还可以卖一个更好的价钱。

利用财务杠杆花今天钱圆明天换房梦李先生家庭资产负债表(万元)资产负债活期存款17.0流动性资产17.0消费性负债0股票型基金0.0定期存款0.0投资性资产0.0投资性负债0自用房产43.0 房贷余额9.00自用轿车0.0自用性资产43.0 自用性负债9.00资产总计60.0负债总计9.00保障情况作为家庭经济支柱的夫妻二人，应该加大保险的投保力度，降低家庭风险敞口;小孩及老