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2014房价会去哪儿 还在为房闹心的刚需看过来

http://www.e23.cn2013-12-26上海证券报

    摘  要:2013年,有哪些经济问题值得小结一下?有不少,其中房价应该算一个。因为本年2月国家又出台了房地产调控通知。连同此前出台的相关政策,近年来房价越调越高。岁末,国家行政学院决策咨询部陈炳才研究员传来文章,对房价问题及趋势做了分析。看得出来他也很纠结。明年及今后房价如何?需要多角度观察。

明企业和社会依然将大量资金投向房地产。

  影子银行和信托等资金,偏爱房地产。不少房地产企去年2012年上半年筹集资金的成本达到20%-30%,今年只有10%-15%。今年1-10月房地产企业实到资金近13万亿,全年有望达到161220亿人民币,比去年增长33%以上,由此可见,社会资金依然看好房地产。

  7.其他因素

  土地货币化的深度远未满足。农村土地和城市土地依然有空间,当这些因为货币供应增加,货币供应年均在14%以上,5-6年货币供应就翻番,土地价格肯定上涨,而土地价格上涨,住房价格必然上涨,尤其是新建的住宅和拍卖的土地价格,推高住房价格。

  房地产市场的相对垄断,使房价下降不容易。2007年的房地产调控,导致房地产市场的集中度提高,不仅土地开发和拍卖土地的能力集中到大房地产商手中,他们的营销战略业相对垄断,大量中间人出售,增加了流通环节和成本,提高了维持高价的承受能力。

  而且,目前购买住房投资的人,很大部分是中国市场各种制度改革的受益人。他们拿着大量的住房,不在乎房价的高低,也不担心和害怕下跌。这种力量在新开盘中,依然存在,尤其是对高档商品房如此。

  当然,从房地产周期来说,已经突破了一般的周期规律,房价可能类似经济增长,突破周期规律,继续一个小周期。

  抑制房价上涨乃至下跌的因素

  1.城镇化的土地供应增加,城镇化人口结构的调整,将影响房价上涨

  今年1-8月,全国房地产用地公告量同比增加25%,住宅用地公告量增加22.7%,均为近年来较高增幅;全国房地产用地供应同比增加34.4%,增长较快。其中,住宅用地供应同比增加33.9%,供应了8.02万公顷,已经接近过去5年年均供应量。目前,广东很多县闲置土地10万亩以上,时间多在3-5年,有些15年。

  中央城镇化工作会议提出,今后要减少工业用地,增加生活、居住用地供应比例,严格控制特大城市人口规模,在城市群的布局上,大中小城市和小城镇,将合理分工、布局,协调发展。这对今后城镇化发展路径进行了战略调整,也必将影响未来的房价变化。

  2.房地产管理制度的变化将影响房价上涨

  目前地方政府可以出售的土地有限,往往需要通过土地整合才能出售,越往后,可出售的土地越少。更重要的是,土地价格的抬高,并不足以解决财政所需要的资金。而财政的持续困难,将促使政府开征新的税种,房地产税将是一个很重要的税种,只要这个税收收入归地方政府,地方就有很大的积极性。

  随着2014年财产登记制度的建立,房地产、个税联网系统的完善,开征房地产持有税等的操作性已经大大增强。财政部已经明确表态,房地产税的方向是降低建设和交易环节的税赋,增加保有环节的税赋,因此,住房价格的回落也就成为必然。

  3.经济面临转型升级将影响房价上涨

  总体来说,全球经济处于危机后的结构调整和转型周期内,第三次工业革命的产业逐渐明显,绿色、低碳、节能、降耗已经成为全球工业产品的技术和行业标准,云计算、大数据的技术发展,将使制造业数字化、产品标准化,生产快速化,互联网、物联网、电网的融通,将带来信息技术和商业、金融模式的变革。传统经济不适应这些变化,将面临生存压力。

  我国经济因为资源、环境承载力不足,亟待转型升级,如果不转型升级,继续按照目前的模式发展,再持续5年,将爆发更大规模的产能过剩危机、生态环境大危机乃至社会大危机。

而转型升级,房地产经济是牛鼻子,只有住房价格大幅度下降,价格回归理性,才能降低生活成本,降低企业房地产和资金成本,让其他产业有高利润,才能鼓励资金向其

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网络编辑:马恬

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