保险版以房养老或成鸡肋 照搬国外经验水土难服

房市的波动趋势，因此国内房价一旦出现下跌趋势，恐给保险公司带来系统性风险。

　　一位研究反向抵押养老的专业人士介绍，国外在推行时会有再保机制，每年支付一定再保险费，若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制，还是从定价角度承担远期房产市场难估的风险，所以保险公司对房屋定价会相对保守，但定价一旦偏低老年人又会觉得不划算，难以找到平衡。

　　除此之外，导致保险版“以房养老”先天不足的最大障碍便是我国房屋的产权只有70年，这意味着现在推行住房反向抵押养老保险就会遇到房产归谁的问题，是老年人、继承者，还是保险公司，目前均无明确的配套细则。“若将住房反向抵押养老保险推行，一旦所有权归属问题不解决，保险公司将会顾虑重重，因为前期将养老金支付了，后期再因处置住房不当引来纠纷将得不偿失。”一位保险公司高管表示担忧。

　　定价评估照搬国外经验

　　推行难免水土不服

　　除了再保配套机制不够完善外，保险版“以房养老”在房价评估上也存在诸多复杂的阻碍，其中在房价的折旧上便会存在一定的争议，如房子居住时间较长出现破损，保险公司便会在定价上相应地压低，但对于投保的老年人来说又会感到十分苛刻。

　　但是国外的以房养老便不存在这样的问题，张绍白介绍，因为国外不存在70年居住产权的问题，因此在对房屋进行评估时，主要是以房屋所在的土地产权进行评估，但国内就会出现房屋破旧折损的问题。

　　如在日本、美国、英国，房产与土地一体，一般都是永久产权或999年产权。老年人去世之后，土地和房产产权依然存在，建筑折旧计算是最简单的数学题。但在中国，城镇土地归国家所有，房屋所有者只拥有最多70年的土地使用权，因此在定价时会考虑房屋老化破损的问题。

　　因此，土地使用权将成为精算师们第一个要面临的问题。据悉，在《物权法》出台之前，土地到期由政府无偿收回，房屋建筑价值归零。2007年出台《物权法》后第一百四十九条改为：住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。但问题接踵而来，自动续期是有偿还是无偿?在法律制定过程中，由于各方争议非常大，将这个难题留了下来。

　　平安证券[微博]认为，我国的土地流转市场存在政府管制，决定了土地产权没有形成市场化的流通环境。这在一定程度上降低了房地产权的流动性。由于国内房屋所有人具有的只是70年的房屋居住权(商用50年)，并没有房屋土地的所有权，因此房屋产权面临70年后被收回或者中途被强拆的风险，这种不确定性决定了保险机构可能不会有太大的意愿参与这个计划。即使参与了这个计划，单打独斗也会使得金融机构的资金来源不足。如果缺乏资产证券化市场，保险机构是否有意愿做大“以房养老”规模仍难预料。

　　养老还可另辟蹊径

　　专家认为卖房租房模式更可行

　　针对保险版“以房养老”存在的诸多疑点，中央财经大学保险学院院长郝演苏[微博]表示，“卖房养老”的模式可能更方便操作，老百姓也更容易从思想上接受。

郝演苏指出，最近从调研的相关项目上看，京广沪地区的一些老年人更倾向于自己掌握房屋的处置权利，老年人通常会将居住面积大的房子卖掉，用卖掉房子的钱在区县租住面积更小的房子，进行分期支付。这种做法给老年人提供了物质上的保障，同时也避免了保险版“以房养老”较为复杂的操作流程。不过，郝演苏也提醒老年人，卖房养老后所得的钱还需要细致打理，或交由专业机构帮助理财，否则因为物价上涨通胀等因素恐怕也会出现养老缺口。