山东省高院近日发布的一则房产拍卖公告，引发了较大关注。

　　这则《青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产拍卖公告》显示，12月12日，将有包括96套公寓及5层商业房产、3层地下车库等资产被司法拍卖。

　　再一细看，这些房产恰恰位于岛城的高端地产项目青岛凯悦中心，而该项目去年曾因在中融信托和四川信托间“借新偿旧”，对倒未成(本报2011年10月26日曾予报道)，在信托界掀起过不小波澜。

　　经济导报记者于27日至29日间多方调查发现，此次青岛凯悦中心部分资产被司法拍卖，正是因为其开发商青岛凯悦置业集团(下称“凯悦置业”) 到期无法偿还中融信托为其发行的信托产品，而被后者诉至法庭。

　　谁料，上述待拍资产这“一石”却激起了凯悦置业连环借贷的“层层浪”。而令中融信托更为头疼的是，当初发行该产品时的抵押资产，拍卖后可能不足以偿付这笔信 托款导报记者发现，根据人民法院诉讼资产网披露，本次拍卖的参考价仅为3.3亿元，低于该信托产品的发行规模。

　　接力还债美梦破

　　28日一早，青岛街头寒风凛冽。凯悦中心所在的燕儿岛路上，行人匆匆，少有人注意到，这座集豪华海景公寓、空中别墅、国际甲级写字楼等概念于一身的高端地产大厦，几个入口处都悄然多了一张法院的公告。

　　凯悦中心原本的售楼处，现已变成了某会所。事实上，这座安静又豪华的摩天大厦，却有一个四处借款的主人，并面临着一场环环相扣的债务危机。

　　导报记者深入调查发现，中融信托起诉凯悦置业，凯悦中心部分资产被查封、拍卖，不但让这场信托业罕见的偿债纠纷浮出水面，顺带还引爆了凯悦置业在多家金融机构间“拆东墙补西墙”的借贷危局。

　　上午不到9点钟，由法院人员、拍卖公司人员、中融信托的代理人等组成的一干人，统统聚集到了凯悦中心。导报记者在现场看到，先是法院的工作人员四处张贴了一份对“承租人等优先购买权人”的公告 书，而后，负责这次拍卖的拍卖公司人员和中融信托方面的代理人，开始了对拍资产的一一勘验。

　　根据法院公告，这次凯悦中心即将被拍卖的资产，包括青房地权市字第201226039号项下商业1-5层房产，青房地权备字2012第67号项下96套公寓，以及凯悦中心配套的地下1层商场部分、地下1-3层车库部分。

　　据知情人士透露，其中的96套公寓，之前已被凯悦置业抵押给了长城资产管理公司。抵押的目的是为了填补前一笔债务。

　　而要弄清其中关联，还要回溯至去年10月份。当时，在中融信托为凯悦置业发行的“青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划”(下称“中融·青岛凯悦”)即将期 满12个月，可提前终止之际，凯悦置业曾想接棒发行一款名为“川信·青岛凯悦”的权益类信托产品，无奈最终却被四川信托一纸终止书叫停。

　　据了解，凯悦置业当时是希冀通过发行新信托产品，来偿还此前的中融·青岛凯悦以及欠的债务。

　　凯悦置业后来通过长城资产管理公司这一渠道，归还了建行的债权。但在其与长城资产管理公司的借贷尚未到期之际，中融信托已率先来要账，且为求保全资产，将凯 悦置业抵押给长城资产管理公司的那部分房产一并申请查封了。也因如此，凯悦置业接力还债的美梦彻底被打破。从知情人士处得知，自上述资产被查封 后，本就资金压力巨大的凯悦置业，就更无了依靠销售回款还债的可能。

　　抵押资产严重缩水

　　事实上，中融信托发行中融·青岛凯悦时，融资方凯悦置业提供的抵押品只有那份其持有的凯悦中心在建1-5层商业裙房。之所以资产查封范围扩大至了另两部分房产，上述知情人表示 ，这是由于中融信托担心那5层商业裙房拍卖后，仍不抵凯悦置业欠自己的债务。

　　有意思的是，中融信托在中融·青岛凯悦的推介资料里，曾称“此项目抵押物价值充足”：“经山东省一级房地产评估机构2011年6月17日对本项目商业 裙房评估，价值达到9.56亿元，抵押率不高于40% 。”

　　而法院此次的拍卖公告却显示，对凯悦中心1-5层商业房产的总评估价仅为5.8463亿元。只两年多时间，这部分资产评估价缩水竟达63.5%。

资料显示，中融·青岛凯悦于2010年10月发行，存续期限为18个月，发行总规模为3.845亿元，预期年收益率9%-11%。如此算来，该信托兑付