中信土地流转信托两大模式成型 规模化复制即将启动

类信托，将农民零散土地流转进行集约化经营，业已成立，B、T类信托收益权为资金信托，暂未发行。

　　交易流程(参见配图)可还原为三个部分，第一，也是最重要的部分，即为实现土地承包经营权的“转移”，由村委会与全体农户签订《农村土地承包经营权委托转包合同》，村委会与镇人民政府签订《委托管理协议》，镇政府再与埇桥区政府签订《委托管理协议》，最后区政府与中信信托签订“农村土地承包经营权集合信托计划信托合同”，并向埇桥区农村土地流通部门办理信托登记备案。埇桥区政府负责利用机动预留地调换农户土地、解决土地纠纷以保证信托财产的完整性。

　　第二，为信托计划存续期内，受托人可根据信托计划项下的土地整理投资需求等决定发行适当规模的B类信托单位，信托资金参与土地整理投资可自信托土地的地租收入中获得土地整理投资本金和土地整理收益。条件成熟时，也可与商业银行、专业性农村小微贷款机构合作，向参与土地信托流转的农户提供贷款资金支持。

　　第三，如信托计划因出现临时资金短缺而无法足额支付A类基本收益、B类预期收益或B类投资本金时，受托人可开放发行相应规模的T类信托单位募集资金提供流动性支持。

　　换言之，在每个A类信托单位核算期内，A类信托财产所产生的地租收入首先用于向A类受益人支付基本收益，不足兑付时受托人有权发行相应规模的T类信托单位募集资金垫付，这也是该项目一项重要的风控措施，除此之外，确保A类收益的方式还包括服务商承诺出租业绩;服务商在外部招商，招租完成前先期与受托人签署整体租赁合同等。

　　而建立在这一模式基础上仍有很多衍生的金融机会，例如A类信托受益权有可能质押给银行或中信信托等金融机构进行融资或在土地交易所内柜台转让等。

　　蒲坚此前在接受21世纪经济报道记者采访时表示，未来土地流转项目将形成一个综合性的集成平台，孵化出诸多产业和衍生的金融机会，此前中信信托推出的消费信托未来也将与土地流转项目进行有效对接。

　　其坦言，土地流转信托实际上面临很多调整，例如如果在土地上种有机蔬菜却不能适销对路，就可能无法按合约给农民付租金。而要拉动农业生产，必须从消费入手，形成一个良性的市场循环，通过消费信托把城市用户的食品需求集成，就能够有效结合农民生产链条，对接土地流转信托。(编辑 赵萍)