评论：做实区域一体化 消化楼市泡沫风险

　　很多人认为中国的房地产泡沫很快就会破灭，这种判断是建立在数据指标和历史经验之上的，数据指标就是房价收入比、房价租金比、存货销售比、房地产相关贷款占银行贷款的比重等等，而历史经验就是曾经发生过房地产泡沫危机的国外案例。数据指标显示，我国楼市泡沫非常严重，而且这些数据指标值与日本、美国、东南亚等国房地产泡沫破灭时的指标值很接近。在这种情况下，近期国外舆论对我国楼市再次掀起一股 “做空潮”，而这一次国内政商学三界已经不像以往那样轻率地嗤之为“阴谋论”而置若罔闻，也不像以往认为屡试不爽的政府微调就可以轻松解决问题。笔者认为，面对目前的楼市状况，需要从防范泡沫破裂的系统性风险高度来看待。

　　纵观国际上的房地产泡沫危机的累积和爆发，某一时点上的泡沫有多大、累积到何种程度、是否会破灭等在事前是难以判断的，一般只是事后才能证实，在事前顶多只能做一做数据指标在国别间的比较。但是，由于我国的城市化水平、土地制度和相关比较国家差别很大，横向比较的可借鉴程度不大。若要杜绝事后觉醒的“马后炮”式判断，最好就是做实需求来消化楼市虚增的部分，争取将泡沫在其破灭之前消化一部分。

　　首先，我们需要认识到风险在哪里、风险的特征是什么。未来，楼市走向只能是区域或城市间的分化继续加剧，一线和少数重点二线城市还比较健康，毕竟可持续的人口净流入对楼市需求的支撑力度很大。2001-2010年，北京、上海人口暴增了30%，而十年间新流入城市的人口中，55%的部分集中在经济排名前五的城市。但是，绝大多数二线城市和三四线城市就没有这么幸运了，它们最大的问题是人口导入低于预期，而仅存的有效需求无法填满过剩供应的“黑洞”。一方面，这些城市中绝大部分的批准预售/销售的比值在1.5以上;而更重要的是，过去急于发展经济和推进城建，地方政府出让了太多的土地。仅2009-2012年，津汉沈渝四个典型二线城市出让的土地面积就超过了1亿平方米，远大于同期四个一线城市出让的土地规模。除东部少数三四线城市外，人口规模越小的城市，人均出让的土地面积越大。因此，后续入市住房和待开发的土地还会排山倒海地加重库存。

　　另一方面，由于本世纪以来房价和地价持续过快上涨，特别是2009年刺激性政策对楼市成交量和价格的虚推，人口和收入增长正常驱动(也即城市化驱动)的楼市量价增长部分已被提前透支。业内人士认为，全国楼市供应不足在2009年就出现了反转的拐点，自那以后需求增长一直由房价上涨预期支撑着。目前，留在市场上的是承受不起高房价的刚性需求，占比高达90%左右。一季度重点一二线城市中，凡是去化较好的项目均是有诚意降价的项目，意味着有效需求是何等有限，对于房价是何等敏感。

近期，南宁打响政策救市的“第一炮”，这是一个很重要的信号，对其理解不能过多地放在地方政府如何挖空心思地松绑限购上，而应该放在政府救市的态度和思路，这种态度和思路折射的是如何消化供应过剩的风险，特别是防止其转化为泡沫破灭危机。很明显，仅仅松绑限购不仅是短期“打鸡血”的做法，更关键的是受限购束缚的需求比较弱，即使将其释放出来也无法消化庞大的库存压力，政府上下对此存在共识。因为，很多二线城市限购区域仅限于主城区，而新增供应则主要集中在外围，限购控制住的需求随城市近年来疯狂的外围扩张而减少。因此，消化库存所需要的数量级新增需求，必须从外部导入，而南宁的做法就是将北部湾经济区域内其他5个城市