评论：做实区域一体化 消化楼市泡沫风险

的需求导入到南宁这个区域中心城市。

　　区域一体化，意味着区域内要素流动方向和产业结构的再造，中心城市的人口和资源积聚能力将增强，住房需求将会增加。类似于南宁这样的非重点二线城市、次区域中心，在全国有三四十个左右，这类城市也是楼市风险最突出的城市。借助于区域一体化，将有效需求导入中心城市，既消化了楼市供应压力(包括商业地产)，也解决了因人口积聚不足而导致的产业积聚和转型滞后和内需不足的问题。

　　从这个角度讲，区域一体化是新型城镇化的应有之义，楼市泡沫问题也将在新型城镇化过程中自然消弥。但是，可惜的是，南宁的做法没有将解决住房需求与解决户籍需求对接起来，有区域一体化或新型城镇化之表而无其里。试想，如果不解决户籍障碍，新增的住房需求就无法享受等同于南宁市民的公共服务待遇，怎么能在南宁安定下来，成为带动消费、税收增长和产业基础的持久动力?最后的结果，极有可能是短期刺激了一批看好房价上涨的外部投资需求，但实现这部分需求的住房将仅仅贡献了空置的住房部分，而与区域一体化并无多大关系。

　　因此，若想让房地产泡沫软着陆，首当其冲的就是释放受抑制的城市化部分，即以户籍和社保向非户籍常住人口全覆盖来释放有效需求，吸引外来需求。若将购房与给予户籍和社保一对一挂起钩，决心要买房和能买得起房的外来人口中，绝大多数也一定是想要在城市安定下来、也能够在城市安定下来的人群。这样的话，先从常住人口开始，人口顺应区域经济一体化过程中产业的积聚而自然在区域中心城市积聚，未来人口增长和收入增长就变得可持续，楼市泡沫消化、新型城镇化、产业转型升级(向第三产业)也就会顺理成章地实现。

　　以实现区域一体化来松绑限购，不仅是楼市分类调控的体现，而且是楼市行政性干预渐进退出、市场化调控措施回归的体现，这是一条正确的路径。从南宁松绑限购的做法，以及近期其他城市传闻调整限购政策的做法看，地方政府松绑限购的还主要是着眼于消化楼市库存压力，对于区域一体化和楼市长久稳定的关系在认识上还不到位。事实上，我国任何一个区域的中心城市，其人口和资源积聚能力与其地位都不相符，户籍和公共服务隔离等行政区域间的壁垒是主要原因。因此，楼市泡沫中很大一部分是人为造成的，认真消除阻碍区域一体化的行政壁垒，就可以消化整体楼市风险中的很大一部分。