一套房子究竟该值多少钱：提折旧就是书呆子

　　一套房子究竟该值多少钱?

　　如果是场拍卖，且无底价，第一个出价的人举出1元的牌子也可以;如果是个农民工，会盘算下这房子在农村建要花多少钱;如果是个中介，会把户型、区域说得天花乱坠再估出个高价;如果是个土豪，眼睛眨也不眨，就把支票砸过来了……

　　可见，不同的个体，经济基础不一样，角色不一样，处在不同的情境中，都会报出不同的价格。最终，众多的买卖双方围绕供需讨价还价，形成一个市场，最终形成一个基准价格。

　　房子本只是钢筋水泥加砖头，但在市场经济中，房子并不只是房子。价格很容易形成，但房子到底是如何定价的呢?第一财经日报《财商》(微信号：caishang02)认为，回答此问题，必须从房地产的属性这一源头出发。

　　房地产区别于一般物品，具备两重属性，即商品属性和资产属性。其中，商品属性还可以再细分，一是自然属性，即房子用来住，体现出使用价值;二是社会属性，即房子可以买卖和出租，体现为价值。

　　商品属性之一：成本定价是个梦

　　倘若按马克思的劳动价值论来给房地产定价，那么“天下寒士”将“俱欢颜”了。

　　因为劳动价值论要旨是凝结在物品中的劳动，价值围绕使用价值。简化为成本定价，也就是房价以钢筋水泥加砖头的价格来计算。

　　但这样的话，即便北上广深一线城市新建住宅的建筑安装成本最高也不超过2000元/平方米，而且这些年来增幅并不明显，至于中西部就更低了。当然还有建房子的土地，好比生产面包的面粉。

　　不过，即便算上地价、开发费用等，开发商合理的利润率，房价也不会高到哪里去，房地产就不会成为一个主要的社会矛盾了。

　　但作为一种人类生活必需品，商品住宅的价格真的可以超出成本很多倍，像奢侈品一样吗?显然不是，除非稀有的北京四合院、上海市区的民国别墅。

　　商品属性之二：提折旧就是书呆子

　　如果用现代经济学的供求关系来给房地产定价，就会发现供不应求之时，房价就会上涨，供过于求之时，房价就会下跌。

　　现实中，商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价，譬如2014年3月末，杭州为了托市，当地房地产主管部门竟然修改了房屋的库存数量，从11万套减少到7万套。

　　只是，理论毕竟只是理论，现实中还要更复杂，每一套房子都有大小、户型差异，而商品住宅的开发售卖周期较长，很难像教科书上一般商品那样迅速出清。因而供需关系只是决定房价的一个重要要素，但不是最重要的。

　　也有人会用租金回报率来测算房价，但实际上这有点类似鸡和蛋的关系，上海商品住宅一般租金回报在1%~2%，假如合理值在5%~8%，又怎么能说是作为分子的租金低了，还是作为分母的房价高了呢?

　　此外，既然是商品，房屋作为固定资产，那么房价估算是要计算折旧的，但在现实中，提折旧势必要被笑话为书呆子。

　　所以，用商品属性来分析房价还是有些苍白的。

　　资产属性：理论很简单 实际很复杂

　　既然商品属性说服力不济，我们来把房子看为一种资产来定价。

　　资产的价格是如何决定呢?比物品、商品定价分析起来都要复杂得多，尽管基本思想就一句话——资产价格等于未来收益的预期折现，具体方法就是用无风险的收益率去折现资产的未来收益。

　　资产定价方法主要有均衡定价和套利定价，理论一直在发展，近些年来引入行为金融学，但仍然不尽完美。

　　我们先以股票定价为例，表象是市场上买的人与卖的人数量对比来决定，可以理解为供给和需求关系;但实质上，是基于预期收益率来定价的，买的人预期未来会上涨，卖的人则预期未来会下跌。

那么这个预期