链家模式调查：P2P业务受阻 融资或低于60亿

等互联网金融服务，链家在线也更名为链家网，推出丁丁租房等产品。

　　链家业务模式演进(腾讯科技配图)

　　经过多年发展，链家已由传统的二手房销售和租赁经纪公司发展成大型房产综合服务平台，为客户提供二手房买卖和租赁、新房销售、长租公寓运营、住房相关金融等房产服务平台。

　　如今，链家能被资本看好的核心原因在于，当其形成垄断之时，拥有的巨大能量足以让买卖双方陷入被动，控制市场的话语权甚至定价权，成规则制定者，也就受到资本方的青睐。

　　野蛮生长背后：隐藏问题不断

　　链家二手房销售经纪业务板块在2015年中期受房地产市场回暖及新收购3家外地经纪公司的影响，交易量大幅上升至13.7万单，交易额达到3521.5亿元，实现佣金收入81.5亿元。

　　其中，北京链家占比最高为62%，2015年新收购的上海地区、成都地区及深圳地区分别占比19%、5%及5%。

　　链家新房板块在2015年中期的交易额为654亿，售出房源/车位套数共计13,995套，实现佣金收入13.6亿元。

　　链家第三块收入来自金融领域，金融板块营业净收入自2013年度至2015年度之间的年度复合增长率达到54.6%。

　　其中，过桥业务收入(包含P2P、线下和融信垫资)由2013年度的2.0亿元激增到2015年度年化收入8.4亿元，年度复合增长率达113.4%。

　　2015年年化净收入较2014年增长主要受链家理财P2P平台上线推动，P2P业务2015年度年化毛利(未考虑销售人员成本)较2014年度增加2.1亿，跃升为金融板块主要收入来源。

　　一份资料显示，链家2015年中期报出的净利润是12.9亿元，不过，来自一家国际会计事务所的报告指出，链家应该为亏损1.5亿元。

　　链家利润遭遇下调的原因在于：1，少缴纳社保及公积金的调整(调减利润4.5亿元);2，中融信的贷款减值准备的补提(调减利润1.07亿元)、需补缴个人所得税和企业所得税。

　　根据最低缴纳下限标准，链家2013年度、2014年度以及2015年中期分别少缴社保和住房公积金为2.40亿元、2.73亿元及4.53亿元，最保守估计为1.84亿、2.33亿元和3.35亿元。

　　链家融资前股权结构，仅供参考(腾讯科技配图)

　　或许是因为少缴纳社保及公积金等原因，链家拥有充足的现金收购大量的企业。链家稀释股份也很少，链家此次融资前，创始人左晖持有链家股份高达93.10%、上海复星持股为2.5%。

　　另一说法是，链家2015年进入很多新股东，包括深圳中联，大连好旺角、上海德佑、北京高策、成都伊诚等。由于链家并购是换股进行，左晖的持股量从变更前的77%下滑至61%。

　　当然，链家2015年收购上海、深圳等地龙头企业进入当地市场，对收入影响约22.3亿，其中上海德祐2015年中期亏损1.8亿，侵蚀了北京地区房地产市场回暖带来的净利润增长。

　　对链家而言，当前最大的问题其实来自金融领域，传链家的金融服务中，按揭转介绍业务、抵押贷款居间业务、理房通和过桥垫资业务，其中过桥垫资业务贡献了绝大部分的收入。

　　就过桥业务来说，链家的金融产品主要是赎楼和垫资，其中赎楼分为融信赎楼和P2P赎楼，而垫资分为融信垫资和尾款垫资。这也是链家最饱受诟病的地方。

　　有评论称，链家可怕之处在于一菜多吃，在交易环节，不是简单只吃佣金，更多延长资金在链家体系内停留时间，更多倾斜链家金融收入。这造成交易时间长，出问题的可能性大。

　　中原地产首席分析师张大伟曾撰文形象说明链家这个模式问题：

　　业主要卖房，跟链家签独家，链家以比市场利息低的资金借钱给业主买房，业主一两个月卖不出去，利息就长，业主着急卖房还只能通过链家卖。

业主房屋有抵押，不能用客户