杨红旭：7月楼市或现拐点 限购难全面退出

　　据经济之声《央广财经评论》报道，各种关于楼市调控政策将会放松的消息在上一周不断发酵。今天的《第一财经日报》引用业内人士的观点说，不能把双向调控简单地用一线城市和二三线城市来划分，这不符合楼市的实际和分类调控的要求。至少，除了北上广深四个一线城市以外，像厦门、南京等涨幅仍比较快的城市目前要谈限购松绑为时尚早。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]就此做独家点评。

　　经济之声：按照国家统计局日前发布的4月份70个大中城市的楼市数据，新建商品住宅中厦门和南京的涨幅最高，环比上涨0.4%。其中，厦门已经是今年以来连续第4个月领跑全国。按照中国指数研究院[微博]发布的4月百城房价指数，厦门4月房价达19495元/平方米，仍高于广州。厦门供应偏紧也是个不争的事实，正是基于这些理由，很多业内人士表示，一些二线城市谈限购松绑为时过早，这样的城市至少10个，对于这样的分析，你是否赞同?

　　杨红旭：我基本上是赞同的，因为分类调控主要还是看各地楼市的温度、房价的涨幅，包括库存量的高低。一线城市当然是比较强势的，此外像厦门、南京、合肥、武汉等少数几个二线城市也较为强势，所以限购的放松与否，确实不是一线、二线划分的分水岭，还是要看市场的表现。

　　我认为这些政策都是暂时的，因为市场在动态变化。按照我的预期，今年一线、二线的市场也会降温，目前这几个房价涨幅排名靠前的城市，其实也在降温，随着时间的推移，城市降温之后，也不排除到了下半年和明年，二线城市甚至一线城市也可能会在某些局部环节放松。市场在动态变化，我们看待限购和调控，也应该是一个与时俱进的动态变化过程。

　　经济之声：尽管很多城市谈取消限购为时尚早，但由于“分类调控”的主基调，这一个月以来，也的确有很多城市，比如南宁、无锡等地纷纷通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，也难怪像“住建部多位人士确认，除北、上、广、深之外，其他城市的限购政策可自行调节”这样的传闻会传得满天飞。其中最引人注意的莫过于杭州推出的降价备案制度：如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签，这被理解为“变相限制降价”。您怎么看杭州的楼市，政府这样的救市行为是不是有点反应过度?

　　杨红旭：杭州官方其实是想控制降价的幅度，因为下浮超过15%的话不给立案，也就意味着开发商要进行大力度的促销，然后跑货。如果政府不给你备案，就说明这个交易是没法执行的。不管怎么样，政府这样直接去干预企业，干预降价，我认为不是很妥当。因为干预企业的微观定价，等于说直接插手了企业的经营权，我认为这不是很合适。

　　经济之声：无论是限购松绑还是“限制降价”，能扭转这些地方楼市的低迷吗?

　　杨红旭：暂时难以扭转，因为市场调整的大势已经形成了，靠局部的力量难以逆转下行大势的，而地方政府这种局部的救市就属于局部的小动作。

　　市场要想逆转的话，需要两个方面发生变化，或者是外部的环境发生大的变化，比如说2012年有两次降息，货币政策明显宽松，房贷可以打85折，这就属于外部力量。而我们现在没有大力度的支撑力，也没有大力度拯救楼市，我们的货币面也没有非常宽松，外部暂时没指望。

行业内部的话，就是一个去库存，库存去的差不多，市场就会达到一个供求平衡的状态，然后楼市才可能复苏回暖。目前仅靠地方政府这种零星的救市措施，包括放松限购，是难以扭转大局的。但随着下半年救市的城市