马光远：中国房价单边暴涨的历史已经结束

时候评价的时候我就讲，一定要注意整体的预期，也就是说今年由于受各种因素的影响，一二线三四线可能预期都会逆转，预期都会逆转的话那么也就是说无论是一二线还是三四线都会出现房价调整的情况，一二线因为太高了，三四线因为房子太多了，所以现在这个趋势我个人认为已经比较明显，也就是说我们看到了在没有政策调控的情况下，无论是一二线城市还是三四线城市都出现了大家预期的一个改变，大家担心的是什么?房价可能会降，我想这个预期的改变跟我们以前整体认为抢眼的甚至百分百认为一二线永远会涨下去的这个预期已经不可相提并论，所以我们应该关注未来预期的变化。

　　经济之声：未来这样的一个价格变动特点可能还将维持，那么另外我们还看到就是过去北京是长期占据涨幅的首位的，那么最近几次上海变成第一了，这又说明什么问题呢?

　　马光远：新房应该说热点在转换，当然北京因为去年领涨好几次，都是北京来领涨，但是事实上仍然说明了什么?第一个从新房本身同比涨的来看的，那么去年主要是一线北上广深一线在涨，所以它们谁来当第一都不重要，但是说明什么呢?去年涨幅里面一线的确是高过其他的一些城市，但是第二点我们还看到一个非常细微的变化，就是从环比去看的话，去年一直也是这四个城市，要么你是环比第一，要么我是环比第一，但今年一线城市在3月份的时候已经退出了环比第一了，也就是说环比已经不是一线城市来领涨，这预示着什么?我觉得对未来整个房地产的走势也是有影响的，也就是目前来看的话热点在交换，我们现在可以判断的是，这种分化性的调整，这种城市的房价的涨跌的分化趋势非常明显，所以我个人认为目前来讲整个房地产的这种已经向一个比较健康，不是说单边上涨让大家很恐惧这个阶段已经结束了。

　　经济之声：有涨有跌，刚才您其实在分析当中也谈到了，就是当前的调控环境，那么两会期间，中央提出"双向调控"分类指导，着重依靠市场自身调节作用，此外没有出台更加严厉的行政调控政策。当前的房价变动情况，是否更多的是市场调节、市场机制发挥作用的结果?

　　马光远：我觉得应该是涨到一定程度了，也就是从房价的基本逻辑去讲的话，价格逻辑、供求逻辑永远它是第一逻辑，那么价格太高了，离大家的购买力太远，那自然会降，房子太多了那自然会降，所以我觉得这一轮的下降跟以前我们历史调控可能不一样，所以我为什么我说我们一定要关注这个风险，就是如果说在目前情况下房价的预期逆转以后，房价真的出现大幅度的回调的话，我们的宏观经济能不能受的了?所以这个应该说我们分类调控政策完全是正确的，也就是说对于那些还有退市上涨可能的我们的调控政策要关注，但是已经出现预期改变的，我们有些政策是不是可以退出来，你比如说温州，温州这个城市已经下降一年了，我不知道为什么我们还要保留限购政策，这个实在从目前市场情况来讲的话是解释不清楚的，所以把房价的调控应该跟宏观经济的稳定还是结合起来看。